도시재생 뉴딜정책

  문재인 정부는 앞으로 5년에 걸쳐 전국 500여 곳에서 공적 자금 총 50조 원을 투입해 소규모 정비 사업을 통해 노후 주거지를 개선하는 이른바 ‘도시재생 뉴딜정책’을 추진키로 했습니다. 또한 임대차 재계약 시점에 임차료 인상률을 연간 5% 이하로 제한하는 ‘전월세 상한제’, 서민층 주거 안정을 위한 ‘공공 임대주택 확대’ 계획을 발표하며 국내 부동산 시장의 개혁을 시작하였습니다. 특히나 이러한 정책의 흐름은 문재인 대통령이 강조하는 ‘도시재생’과 ‘주거 안정’에 초점이 맞춰져 있어 서민들의 관심이 더욱 커지고 있습니다. 이에 대해 전문가들은 대규모 개발보다는 지역 커뮤니티를 기반으로 한 점진적·입체적 도시개발을 기대하고 있으며, 다양한 계층에게 혜택이 재분배될 수 있다는 점에서 이 정책들을 대체로 긍정적으로 평가하고 있습니다.



세입담보금융(TIF) 제도의 필요성

  부동산 정책과 더불어 도시재생사업의 공공 지원의 방안으로 ‘세입담보금융(TIF, Tax Increment Financing)’ 제도를 도입해야 한다는 의견이 제기되고 있습니다. 한 해 10조 원에 달하는 재원을 일괄적으로 투입하기엔 어려움이 있기 때문입니다. 이에 정부는 연간 10조 원의 재원을 국비 2조 원, 주택도시기금 5조 원, 공기업 3조 원 등으로 나누어 충당할 예정이며, 정부가 담당하는 5분의 1의 재원은 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 주택도시기금을 통해 시행되며, 나머지 3조 원은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 맡게 된다고 밝혔습니다. 그러나 전문가들은 LH와 SH가 각각 80조 원, 16조 원 수준의 빚을 안고 있는 상황이기에 재원 마련이 쉽지 않을 것으로 전망하고 있습니다. 게다가 공기업의 부담이 더욱 가중될 것을 우려하며 민간의 참여를 독려해야한다는 목소리가 나오고 있고 일부에서는 기존 사업에 차질을 초래하지 않도록 더욱 세심한 검토가 필요하다는 우려의 목소리를 내고 있습니다. 



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TIF란?

  공공 자금의 조달 방안은 도시재생사업이 도시 구조를 비롯하여 지역 경제에 미치는 영향을 고려할 때 이에 참여하는 다양한 이해 관계자들의 의견을 조율하여 바람직한 개발 방향으로 유도하는 공공 부문의 권리이자 의무입니다. TIF는 그 방식 가운데 개발 사업 이후 일정 기간 동안 그곳에서 발생하는 재산세의 증가분을 개발 사업에 쓰이는 비용으로 활용하는 재원 조달 방식을 뜻합니다. TIF의 방식은 크게 두 가지입니다. 첫째, 공공에서 세입 증가분을 담보로 하여 총 개발 비용에 대한 수익 채권을 발행하는 방법이 있습니다. 둘째, 민간의 개발 업자로 하여금 초기 사업 비용을 부담하게 한 뒤 매년 세금 수입의 일정 부분을 상환하는 방법입니다.

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TIF의 기원

  TIF 제도는 본래 1980년 미국에서 시장의 원리를 정책 과정에 도입하여 연방 정부의 역할이 축소되는 과정에서 나타났습니다. 당시 미국은 기업촉진지구(EZ, Enterprise Zone) 정책을 통해 정부의 개입은 최소화하고 기업의 활동을 적극적으로 장려하여 낙후된 지역을 경제적으로 부흥시키고자 했습니다. 이때 정부의 지원이 과거에 비해 상대적으로 줄어 주민들의 관심 증대와 함께 지방자치단체 차원에서 다운타운 계획이 추진되면서 세수증가분지원(TIF), 업무개선지구(BID) 등의 지원 수단이 고려되었습니다. 즉 도시재생을 위한 재원 확보의 일환으로 마련된 것입니다.

 

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세입담보금융의 필요성

  일부에서는 지금까지 우리의 도시재생 정책은 재개발·재건축을 통해 낡은 주택을 정비하고 부족한 기반 시설을 공급하는 등의 성과를 냈지만 물리적 환경 정비 위주의 사업 추진이 가져오는 한계를 실감하고 있다고 지적합니다. 지역 주민의 참여 부족 및 공공성 결여, 정비 사업으로 인한 공동체 훼손 및 사회적 갈등 증가, 부동산 경기 상승에 의존하여 사업의 지속 가능성 확보 실패, 부처 간 협업 부족과 그로 인한 경제·산업·고용·복지·문화·환경 등 개별 분야의 고립화 등이 그 문제점입니다. 이에 앞으로는 지역 주민을 중심으로 지역의 자산을 적극 활용하여 경제·사회·문화 등 우리 사회 여러 분야의 종합적인 회복을 이루게끔 하는 도시재생의 필요성을 강조했습니다. 세입담보금융 제도는 이러한 한계를 극복하고자 하는 과정에서 떠올랐습니다.

세입담보금융의 기대 효과

  최근 들어 TIF 제도를 도입하자는 주장은 더욱 커지고 있습니다. 그 이유는 이를 통해 도시재생사업을 위한 자금의 일부가 해당 지방자치단체의 세수입으로부터 발생하기 때문에 중앙 정부와 지방자치단체의 갈등과 경쟁을 거치지 않고서도 유연하게 자금을 조달할 수 있기 때문입니다. 즉 도시재생사업 활성화를 위해 장래에 기대되는 세수 증가분을 기반으로 자금을 조달하여 개선이나 개발이 필요한 ‘TIF 구역’을 지정한 뒤 그 구역에서 발생하는 재산세 등의 세수 증가분을 재개발을 위한 사업 비용으로 사용하는 것입니다.

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‘도시재생 뉴딜정책’과 도시재생의 과제

  문재인 정부의 도시재생 뉴딜정책 사업은 우선 공공, 공공-민간 합작, 민간 등으로 구체적으로 구분되어야 하며, 그 범위를 설정하고 사업에서 발생하는 이익을 어떻게 환수할 것인지에 대한 논의가 필요하다는 지적도 이어지고 있습니다. 뚜렷한 마스터플랜을 세워 민간의 의사 결정을 수월하게 하고, 효율적인 사업 추진 계획을 빠르게 제시하기를 바라고 있습니다. 그러나 한편으로는 전체적인 청사진을 한 번에 제시하는 마스터플랜식의 도시재생사업보다는 시간을 오래 투자하더라도 우리의 도시를 제대로 살릴 수 있는 재생사업이 되어야 한다는 목소리도 있습니다. 함부르크 하펜시티나 암스테르담 IJ강 유역 개발, 로테르담 라우렌스 등의 사례에서처럼 과거와 현대가 조화롭게 어우러지는 재생 사업이 되어야 한다는 이유에서입니다.
  정부의 ‘도시재생 뉴딜정책’으로 도시재생에 대한 새로운 이슈가 떠오른 만큼 정부 및 공공 기관의 조직 변화와 제도의 개선 등을 통해 도시재생에 대한 접근을 구체화할 필요가 있습니다. 또한 공공의 지출을 무작정 늘리는 과거의 방식에서 벗어나 민간과의 소통을 통해 최적화된 자금 조달 방안을 고민해보아야 할 때입니다.

<참고자료>
1. 아주경제(2017), 부동산 전문가들 "시장, 정책보다 입주 등 수급요건이 좌우
2. 아주경제(2017), 도시재생 뉴딜사업...“재원조달 문제 극복 방안은?”
3. 하우징헤럴드(2014), 쇠퇴한 도시재생사업 위해 ‘TIF제도’ 도입해야
4. 대한국토·도시계획학회(2015), 「도시재생」
5. 대한전문건설신문(2017), “도시재생사업, 조직·제도 혁신해야 성공”
6. 국토계획(2010), 도시재생사업을 위한 공공의 사업비용 조달방안 연구 : 미국 TIF의 운용과 분쟁실태를 중심으로
7. 도시행정학보(2013), TIF와 BID를 활용한 도시재생사업의 자금조달 및 관리운영 방안 연구 : 밀워키시의 리버워크 재생사업을 사례로

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