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소셜믹스(social mix) : 아파트 단지 내에 분양·임대를 함께 조성

고·저소득층을 함께 살도록 하여 사회통합을 이루기 위한 목적으로 시행

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​# 김 훈 [경북대학교 건축학부 교수]

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<김훈 교수>

출처 : 창의도시재생지원센터 

Q. 이번 도시재생 뉴딜사업의 4대 목표(주거복지 실현, 도시경쟁력강화, 사회통합, 일자리창출) 중 하나는 사회통합입니다. 이를 이루기 위해 건축·도시분야에서는 예전부터 소셜믹스라는 정책을 써왔는데 이것(소셜믹스)은 무엇인가요?

A. 소셜믹스는 말 자체로 사회적 통합이라는 뜻입니다만, 실제로 제도적 차원에서 만들어진 단어입니다. 사회학적이나 인문학적인 배경이 있기보다는 1880년대 작은 면적의 집과 큰 면적의 집을 같은 단지나 같은 건물 동 안에 두려는 시도에서 비롯되었습니다. 제도적 차원으로 재도입한 것은 80년대 말 ~ 90년대 초 프랑스와 홍콩에서입니다. 기본적으로 서민층(저소득층) 주거 환경 위주로 구성되다 보니 인프라나 공용·공공 공간에 대한 수준이나 성능이 떨어지는 상황에서, 중산층이나 소득분위가 높은 계층의 사람과 같이 살면 서로 협력적으로 공용공간을 꾸려나가 이상적일 것이라는 기대가 있었습니다.
 
  우리나라는 2005년 서울에서 시프트라는 장기임대주택 형식으로 시작했습니다. 재개발·재건축을 하려면 반드시 임대주택을 포함하는 식으로 진행하였는데, 임대주택을 입지가 안 좋은 한쪽에 밀어 넣는 등 분양과 임대를 구분하는 선만 강해지는 부작용이 생겼습니다.

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Q. 말씀하신 대로 의도와 다르게 아파트 내 편의시설에 제한을 둔다거나 임대아파트의 어린이는 내부의 어린이집에도 등록을 못 하게 하는 등 부작용이 난 사례를 여러번 접했습니다. 현재 소셜믹스 정책의 상황은 어떠합니까? 그리고 어떻게 극복해야 할까요?

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A. 놀이터 출입통제나 길을 가로 질러 가지 못하게 하는 부작용을 뉴스에서 많이 접했지요. 사실, 지금까지의 사회적 통합은 정의 구현과 배려의 차원에서 하고 있었습니다. 현재 서울시의 박원순 시장은 더 강한 실험을 하고 있는데요. 한 건물에 분양주택세대와 임대주택세대를 섞고 있어요. 어떤 효과가 일어날지 예상이 어렵지만, 개인적으로 물리적으로 섞이는 정도는 한계가 있다고 생각합니다. 한 동이나 한 층에 섞는 이러한 시도는 남미와 같은 제 3세계 국가에 존재했었습니다. 그러나 성공적이지 못했어요.

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  또한 설문조사에 따르면 분양·임대주택 거주민 각각의 입장에서 서로 섞는 데 거부감이 있다고 합니다. 이를 극복하려면 각 계층이 어느 정도 선에서 섞이고 싶어 하는지에 대한 정도를 파악하는 사회학적, 인문학적 연구가 선행되어야 해요. 그리고 어떻게 편견을 갖지 않을 수 있는 커뮤니티를 만들 수 있을지 고민해야 합니다. 기존의 수영장이나 유치원 같은 시설과 달리 사교공간으로써의 독특한 커뮤니티가 필요해요. 단순히 건축이나 공간 디자인이 아닌 제도가 나서서 도와줘야 할 점입니다.

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Q. 우리나라 사람들이 소득 기준에 꽤 민감한 편인데, 소득분위 외에 섞일 수 있는 다른 기준이 있다고 생각하시나요?
 
A. 결국은 소득 분위로 섞이게 될 것으로 생각합니다. 더 나아가 사람들이 시간대 또는 장소별로 공유할 수 있는 정교한 행위, 행동들의 반복적인 습관을 생활 공학적인 측면에서 연구하고 이에 대한 정교한 설계가 필요해요.

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  기존의 시행하는 기법들은 인위적으로 한 것이 많습니다. 소셜믹스가 좋다고 하면 그것을 짧게 1~2년 연구하고, 큰 결과를 기대한다거나 급작스럽게 전국적으로 시도해본다거나 하는 조급증을 버려야 합니다. 그래서 관과 학에서 기준을 제시해서 작은 단위에서 실험하고 체크하는 게 선행되어야 합니다.

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Q. 소셜믹스 외에 건축·도시분야에서 마련하는 사회통합 방법은 무엇이 있을까요?

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A. 거주자가 그 지역에 계속 살 수 있는 환경을 제공해주어야 합니다. 현재 우리나라의 사회발전방식은 낙후된 지역을 결정하고 그곳에 새로운 계획을 짠 다음, 기존 거주자에게 보상해 주는 방식입니다. 여러 사람이 빚을 지고 아파트를 구매하면 가격이 올라 돈을 벌겠지 생각을 하고는 해요. 하지만 지속적인 소득이 더 이상 발생하지 않는 노령계층 등은 변두리로 쫓겨나는 문제가 발생합니다.
 
  거액을 들여 인프라부터 완전히 뜯어고치는 것이 아니라 적은 금액을 들여 작은 범위의 계획들을 여러 개 해나가야 합니다. 큰 필지가 필요한 완전한 재개발은 억제되어야 한다고 생각해요. 건물 여럿을 결합해서 새로운 사업을 만드는 등 기존의 건물을 활용한다면 이를 진행하는 과정에서 문제가 생겨도 위험부담을 줄일 수 있다는 면에서 유리할 수 있습니다.

Q. 도시재생 뉴딜사업에서는 공동체 재생, 주민 간 상생협력 등의 사회통합을 이루기 위한 과제로 주로 젠트리피케이션 대응방안을 마련하고 있습니다. 재생과정에서 소유주와 임차인, 사업주체와 주민이 상생할 수 있는 방법은 어떤 게 있을까요?

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A. 건물주와 협약하는 방법이 유일합니다. 이 지역에 새로운 건물을 짓거나 건물을 소유하려는 사람은 이 협약을 유지하는 조건으로 거래가 가능하게 한다던가, 거기에서 발생하는 수익을 공유할 수 있는 방식으로 한다던가, 여기에 계속 수익이 발생하면 임대 기간을 원하는 기간으로 한다던가, 세입자의 권한을 확보해주던가 수익의 몇 퍼센트만 임대수익을 높이는 데 반영해 준다던가 하는 등의 기본적으로 건물주들의 수익을 제약하는 수밖에 없습니다. 이러한 시도들은 영국 등 몇몇 구역에서 진행되고 있습니다. 초기에는 좋은 현상을 일으킵니다. 하지만 재계약이라는 문제가 있어요.

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  이 시즌에 임차인이 쫓겨나게 되는 문제가 발생하게 됩니다. 이렇게 반복되다 보면 결국은 큰 자본을 투입할 수 프랜차이즈 대기업밖에 버티지 못하게 됩니다. 또한, 한 번 올린 임대료는 내리기가 힘들기 때문에, 임대료는 비싼데 사람은 없는 어려운 실정이 되지요. 이런 현상이 다른 나라는 10~20년에 걸쳐 나타났는데 우리나라는 5년 정도로 단기간에 일어나 세입자들이 굉장히 박탈감을 느낍니다.

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  그리고 현재 우리나라의 세입자 보호법이 굉장히 빈약한 면이 있는데, 세입자 측면에서 악용하는 경우도 있어요. 세입자를 무조건 약자로 보는 시선도 바로잡고 서로 협약할 수 있는 관계를 도모하도록 제도를 보완해야 합니다.

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